西安启动“舊改” 二环内加裝電梯

日期:2019-07-15 09:55:33 | 阅读:

據悉,2019年西安市已啓動39個老舊小區改造項目,面積129萬平方米,其中,12個項目已開工。
西安启动“舊改” 二环内加裝電梯

【壹】政策提出的舊改即老舊小區改造

此次政策提出的舊改即老舊小區改造,是指建成于2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。

在西安這樣的老破小小區不在少數,你說它不能住吧,房子搞得幹幹淨淨清清爽爽也是能住,市中心兩三室的租金1500-2000也不在少數;你說它能住吧,還真的跟稍微新的一點小區沒法比,車沒地方停,甚至12點回家可能還需要2塊錢開門費……

這一類的老舊小區,表面上看,立面陳舊,私搭亂建、路網逼仄、線路雜亂、沒有停車位;走進社區裏,沒有電梯、上下水不暢、沒有景觀、沒有配套、沒有物業,機非亂停……

但是他們卻占據著城市的核心位置,有完善的交通體系、健全的生活配套,出行靠公共交通就可以,並且這一類房子周邊聚集著醫院、商超、學校、寫字樓、餐飲等,可以說生活非常的便利。可是它們卻被衆多剛需置業者和租客“遺落”,房價甚至不抵西安市的外延片區,真的是落魄鳳凰不如雞。

【貳】老舊小區的價值低于新片區

老舊小區的價值低于新片區,不是交通、不是配套、不是地段,是房屋價值。老破小住宅小區根本無法滿足目前購房者的基本居住需求,居住環境、配套的惡化才是導致房屋的價值持續降低的根本原因。

對于政策的簡要概述,大致如下:涉及上億人的小區;這次要改造小區水電、加裝電梯、配建停車設施,發展社區服務功能;這是一筆很大的投資,投資總額可能高達4萬億元。

這次的規模是令人吃驚的,在經曆了這麽多年的拆拆建建之後,2014阿V天堂估算的舊改規模仍有40億平方米,涉及老舊社區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶。初步估算總投資額可高達4萬億,堪比過去幾年棚改的總和。

如今的舊改計劃將改變了這一切,舊改主要針對的就是居住環境、配套的改變。

本次會議指出:

重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

可見,本次提出的這些內部的改造升級,更注重老舊社區的活化和功能叠代,都直指“老破小”的痛點,比如說停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊等等。

所以,這一輪舊改,不再是一拆了之的現金補償,而是重在解決老舊社區的“中年危機”,明顯提升西安老舊小區外在形象和居住質量,自然也就帶動了“老破小”估值的提升。

【三】舊改之後,房屋價值到底能上漲多少?

具體數據無法估量,但是早在幾年前已經有城市率先進行了老舊小區改造,因此我們可以參考這幾個城市的數據,對老破小的房價的上漲做個預判。

比如廣州,作爲加裝電梯成功的城市,我們來看看它的房價漲幅情況:

通過對廣州幾個幾個典型老破小住宅小區的價格對比,廣州的“老破小”小區加裝電梯之後,價格漲幅在18%-120%。不過廣州是一線城市,本身城市價格就飛速上漲,除去市場因素之外,加裝電梯之後廣州那些老舊小區房價漲幅也是不容小觑。

實際上,西安早在幾年前也已經針對部分老舊小區進行了改造,位于含光路的含光苑小區,從2018年3月開始改造,針對停車位、垃圾處理、外立面粉刷、補種綠化等措施,使得小區面貌煥然一新,也得到了小區業主的贊賞。

我們來看在西安,無任何資源加持的老舊小區改造後的房價漲幅:

從價格走勢圖我們可以看到,小區2018年3月開始改造後,房價從之前的從6000元/㎡直接上漲到最高點11204元/㎡。不過,這裏不排除樓市整體房價上漲的帶來的影響,除此之外,我們也可以發現舊改對于這種無任何資源加持的老舊小區的升值還是具有一定的促進。

通過以上案例,我們可以看到“老破小”住宅小區舊改之後,居住環境和生活品質得到極大的提升,房屋價值自然會出現上漲,所以,此次“舊改”之風或許會讓一些老舊小區迎來曙光。

【肆】那麽,老舊小區的改造是否會對現在的新房市場造成沖擊呢?

我們從舊改的實質來看,舊改其實是減緩那些位于主城區的老舊小區衰敗過程。舊改不同于之前的棚改,沒有大拆大建,沒有大量貨幣補償,不會創造樓市新的需求,甚至也許會因爲老舊小區改造後,居住環境改善了,而弱化購買新房的欲望。所以,對于新的樓市沖擊可以說是微乎其微。

另外,從目前的的房價來看,主城區的老舊小區價格可以說是當下最便宜的一類房産(這裏所說的不包括帶有優質教育資源的老舊小區)。對于這一類房子的通病——“無電梯、停車難、無物管、外觀破”,這幾點上,但凡有其中一樣有改觀,都將爲小區房價帶來一定影響。

雖說,“舊改”舉措可以延緩房屋衰老,並且很大程度上可以改變個別房産的價值,將最低價的房價的擡高,但就算如此,這類房子的房價可以說仍然是所有房産價格鏈條中的底端。

所以說,舊改之意不是促進房屋價格,改善居住環境才是舊改本意。

結語:曾經的棚改,引發了2014阿V天堂範圍的房價上漲,造就了大批一夜暴富的炒房客。如今舊改接棒,今時不同往日,那些想再次炒房的念頭,可以就此打住,一夜暴富終將成爲過去式!

家用电梯安装 找我更放心

相關搜索:

加微信 更方便